Wertentwicklung von Wohnungen seit 1975
Auch wenn die Preise in den letzten 18 Monaten wieder gesunken sind, haben wir alle, die wir den Münchner Immobilienmarkt mehr oder weniger aufmerksam beobachten, die Phase von 2010 bis 2021 im Kopf. Da gab es jährliche Preissteigerungen um 10% (nominal), also mehr als eine Verdoppelung der Immobilienwerte in gut zehn Jahren.
Kaum jemand denkt an die Zeiten davor zurück: Erst 2010 waren wir wieder auf dem Preisniveau von 1993. Über 17 Jahre sind die Preise dazwischen zuerst gefallen und haben sich dann lange Zeit seitwärts bewegt. Wer seine Wohnung Anfang der 90er Jahre gekauft hatte und 2005 verkaufen wollte, hat real und nominal ein Minusgeschäft gemacht!
Zieht man die komplette Historie von 1975 bis 2023 heran, liegt die nominale Wertsteigerung für Münchner Neubauwohnungen im Schnitt „nur“ bei ca. 4% pro Jahr!
Zum Vergleich: Die durchschnittliche Jahresinflation in diesem Zeitraum betrug ca. 2%, der MSCI World als weltweiter Aktienindex hat über dieselben 48 Jahre im Mittel rund 8% jährliche Rendite erwirtschaftet, der DAX ca. 7,3%.
Welche Überlegungen kann man nun daraus ableiten? Langfristig gesehen sind Immobilien ein wirksamer Inflationsschutz – aber eben nicht automatisch in jedem einzelnen Jahr oder in kurzen Betrachtungszeiträumen. Geht es um die reine Geldanlage, gab es bessere Investments als eine (aus Eigenkapital erworbene) Immobilie in München, sofern man die laufende Dividendenrendite des Aktienmarktes mit der Mietrendite gleichsetzt. Zwar sind Aktiengewinne steuerpflichtig und Veräußerungsgewinne von Immobilien spätestens nach zehn Jahren steuerfrei, jedoch bleibt immer noch eine höhere Wertentwicklung der Aktien nach Steuern übrig – vor allem, wenn man die erforderlichen Renovierungen und Modernisierungen von Immobilien während der Haltedauer berücksichtigt. Die laufenden Kosten von Wertpapieren wie ETFs sind zu vernachlässigen.
Eine Besonderheit bieten Immobilien jedoch gegenüber fast allen anderen Anlageklassen: Die oben aufgeführten Vergleiche beziehen sich nämlich nur auf den Fall, dass die Vermögenswerte voll aus Eigenkapital gekauft werden. Immobilien können hingegen mit Fremdkapital finanziert werden. So lassen sich deutlich höhere Renditen auf das eingesetzte Eigenkapital erreichen und der Vermögensaufbau gehebelt werden. Man kann also mit relativ wenig Kapital über die Jahre ein größeres Vermögen aufbauen. Dies ist der große Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage. Zudem lassen sich die Finanzierungskosten bei der Vermietung von der Steuer absetzen. Darin steckt die “Magie” von Immobilien zur Altersvorsorge.
Der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung hingegen hat eine starke Komponente von „Liebhaberei“, „Konsum“ und emotionaler Rendite. „Falsch“ ist der Kauf eines Eigenheims bei einem gewissen Planungshorizont dennoch nicht: Entscheidend ist das gute Gefühl – und das können Immobilien wie kaum ein anderer Asset erzeugen.
