Der Mietspiegel 2023 für München
Mitte März hat die Stadt München den neuen Mietspiegel veröffentlicht. Im Gegensatz zur 2021er Ausgabe, die nur eine leicht erhöhte Fortschreibung des Mietspiegels von 2019 war, wurde das Werk in diesem Jahr neu erhoben und strukturiert. Einige Kriterien sind weggefallen, andere sind hinzugekommen.
Anwendbar ist der Mietspiegel im Wesentlichen für Wohnungen zwischen 20 und 160 m² Wohnfläche. Für kleinere und größere Wohnungen sowie Häuser oder möblierten Wohnraum kann der Mietspiegel dennoch als „Orientierungshilfe“ herangezogen werden.
Seine wesentliche Rolle spielt der Mietspiegel für Mieterhöhungen und die Festsetzung von Neuvertragsmieten. Einen juristischen Leitfaden zur korrekten Anwendung der beiden Fälle soll dieser Artikel nicht darstellen. Hierzu wenden Sie sich bitte an einen Mietrechtsanwalt.
Im Folgenden finden Sie eine Einschätzung zu den angewandten Zu- und Abschlägen und eine Übersicht der Berechnungsergebnisse im Vergleich zum 2021er Mietspiegel. Man kann vorwegnehmen, dass die ermittelten Vergleichsmieten höher sind als von zwei bzw. vier Jahren, aber immer noch deutlich unter den marktfähigen Mieten liegen.
Basis ist wie bislang auch die Tabelle für die Grundmiete, in Abhängigkeit von Baujahr und Wohnfläche. Den höchsten Grundpreis haben 20 m²-Apartments aus Baujahr 2020/2021 (20,20 €/m²), den niedrigsten Wohnungen mit 160 m² aus Baujahr 1967-1977 (9,65 €/m²).
Die erste Anpassung erfolgt gemäß der Lage: Hier gibt es sechs Lagekategorien von „durchschnittlich“ bis „zentrale Bestlage“. Letztere ist 3,18 €/m² teurer als die durchschnittliche Lage.
Abschläge gibt es für Wohnungen in Hochhäusern und Wohnblocks. Letztere sind definiert als „Gebäude ohne Aufzug mit größerer zum Gebäude gehöriger Grünfläche oder gärtnerisch angelegter Fläche“. Einfache Alt- und Nachkriegsbauten führen ebenfalls zu Abschlägen, „Gute Altbauten“ (mit ausgebauten Speichern, Stuck oder hohen Räumen) zu leichten Zuschlägen.
Eine nicht zeitgemäße Warmwasserversorgung (Boiler, Durchlauferhitzer) gilt als Merkmal für Preisabschläge. Eine Fußbodenheizung (auch wenn sie z.B. nur elektrisch im Bad vorzufinden ist) und eine besondere Sanitärausstattung erhöhen den Mietwert ebenso wie durchgeführte Modernisierungen nach 2017. Offene Küchen werden höherwertig beurteilt als abgetrennte. Stellt der Vermieter eine Einbauküche mit Kochfeld, Kühlschrank und Geschirrspüler zu Verfügung, kann er laut Mietspiegel 1,68 €/m² mehr Miete verlangen.
Parkett, Laminat, Holzdielen oder Naturstein/Fliesen-Böden gelten als „guter Boden“ und bringen bzw. kosten 1,08 €/m² mehr Miete. Wurde er nach 2017 modernisiert oder instandgesetzt, bringt das weitere 1,53 €/m². Ein neuer Laminatboden kann sich also schon nach wenigen Monaten amortisieren!
Neu in der aktuellen Ausgabe sind die Kriterien für Balkone: Ein Balkon/Loggia/Terrasse bringt einen Zuschlag von 45 Cent/m², ein zweiter Außenbereich sogar 1,47 €/m².
Gibt es eine Videogegensprechanlage oder elektrische Rollläden, werden weitere 45 Cent/m² fällig. Ganz neu ist das Kriterium „Ladestation für Elektromobile“ mit einem Aufpreis von 1,14/m².
Aus all diesen und weiteren Faktoren errechnet sich die „durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete“, nachfolgend am Beispiel verschiedener fiktiver Wohnungen:
| Mietspiegel 2021 | Mietspiegel 2023 | Marktmiete | |
| Trudering, 3 Zimmer, 80 m², Bj. 1975, 1.OG, Badewanne + Dusche, separate Küche mit EBK, Laminat, Süd-Balkon | 13,42 | 14,86 | 18 bis 20 |
| Lehel, 1 Zimmer, 25 m², Bj. 2015, Rückgebäude, 3.OG mit Aufzug, FBH, offene Küche, Parkett, Ost-Balkon | 23,54 | 26,34 | 30 bis 35 |
| Schwabing, 3 Zimmer, 75 m², Altbau, 2.OG, kein Aufzug, großes modernisiertes Bad, separate Küche mit EBK, modernisierter Dielenboden, kein Balkon | 13,88 | 19,65 | 24 bis 26 |
| Allach, 4 Zimmer, 120 m², Bj. 1985, 7.OG, Aufzug, keine EBK, Parkett, West-Balkon | 9,99 | 11,23 | 17 bis 19 |
| Sendling, 2 Zimmer, 55 m², Bj. 1956, Hochparterre, separate Küche mit EBK, kein Balkon | 11,54 | 12,89 | 16 bis 18 |
| Obermenzing, 3 Zimmer, 100 m², Bj. 2000, DG mit Galerie, FBH, großes Bad mit Dusche + Badewanne, Gäste-WC, offene Küche mit EBK, Kamin, Parkett, große Süd-Dachterrasse | 17,79 | 18,69 | 21 bis 23 |
Für die meisten Wohnungen wird das aktuelle Berechnungsergebnis ca. 10-15% über dem Wert aus 2021 liegen. Bestimmte Wohnungstypen profitieren jedoch stärker von den neuen Kriterien.
Ergänzend zur ermittelten „durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete“ weist der Mietspiegel auch Spannen bzw. Schwankungsbreiten nach oben und unten aus. Mit einer guten Begründung kann ein Mietpreisverlangen also auch über der durchschnittlichen Vergleichsmiete liegen. Als Kriterien können z.B. bei älteren Gebäuden Installationen auf/unter Putz, Isolierfenster, besonders große Balkone, Kamine/Öfen oder Maisonette-Grundrisse sein.
Die Mietspiegel-Broschüre mit allen genauen Werten und deren Erläuterung/Anwendung sowie ein Online-Berechnungsprogramm finden Sie kostenlos auf der Website der Stadt München.
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