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Hohe Nachfrage trotz hoher Zinsen?

Hohe Nachfrage trotz hoher Zinsen?

Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für Immobilienfinanzierungen von rund 1 % auf inzwischen knapp 3 % gestiegen. Die Gründe hierfür erläuterten wir in Folge 52 unseres Podcasts LEHMANN HUEBER TALK. Entsprechend sind die Monatsraten für einen Immobilienkredit deutlich gestiegen, was den Immobilienkauf für viele Interessenten unerschwinglich macht. Schließlich konnten die Preissteigerungen der letzten zehn Jahre immer wieder durch laufend sinkende Zinsen aufgefangen werden.

Nun sind wir hingegen in einer Situation, dass die Immobilien immer noch auf dem Niveau der „alten“ Preise von 2021 angeboten werden, als die Zinsen noch deutlich günstiger waren. Wir beobachten aktuell, dass sich viele Käufer gar nicht darüber im Klaren sind, dass die Zinsen von Woche zu Woche steigen und Finanzierungsangebote von vor zwei oder vier Wochen längst hinfällig sind. Nach der Besichtigung müssen viele Interessenten trotz Begeisterung für die Immobilie absagen und die Suche auf Eis legen bis ggf. mehr Eigenkapital beschafft wurde – oder die Zinsen oder die Kaufpreise fallen?

In vielen Interviews oder Artikeln sind aktuell vor allem drei Aussagen zu lesen, die eine vermeintliche mittelfristige Stabilität des Preisniveaus vorgaukeln, aber aus unserer Sicht nicht fundiert sind. Dazu gehören vor allem die drei folgenden Argumente:

  1. „Die Zinsen immer noch historisch niedrig“: Ja, sie sind niedriger als in den 80er und 90er Jahren, aber eben trotzdem viel höher als in den letzten Jahren! Zuletzt lagen die Zinsen in den Jahren 2012/2013 um 3 %, danach sind sie kontinuierlich gesunken, was die Kaufpreise nach oben getrieben hat – bis eben zum Januar 2022. Und in 2012/2013 lagen die Kaufpreise in München noch 40 bis 50 % unter dem aktuellen Niveau! Nur weil die Zinsen irgendwann mal noch höher waren, rechtfertigt das nicht unbedingt ein stabiles Kaufpreisniveau. Die Einkommen mögen heute rund 20 % höher sein als vor zehn Jahren, aber das fängt bei gleichem Zinsniveau nicht die doppelt so hohen Kaufpreise auf.
  2. „Die Nachfrage ist weiterhin hoch, weil Immobilien sichere Sachwerte sind“: Ja, Immobilien sind sicherer und stabiler als viele andere Anlageklassen. Und deshalb werden sie auch weiterhin stark nachgefragt, vor allem in unsicheren Zeiten. Viel Nachfrage und großes Kaufinteresse bedeuten aber nicht gleichzeitig, dass sich die Kaufinteressenten auf dem aktuellen Zinsniveau die aufgerufenen Kaufpreise leisten können (oder wollen). Wenn die Zinsbelastung jetzt um 1.000 € pro Monat höher ist als vor einem halben Jahr, fallen viele Käufer raus – trotz grundsätzlichem Kaufwunsch und langfristigem Vertrauen in die Anlageklasse Immobilie.
  3. „Immobilien sind ein gefragter Inflationsschutz“: Zwischen 1993 und 2002 sind die Verbraucherpreise in Deutschland kumuliert um ca. 24 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Preise von Wohnungen in München aber um ca. 15 % gefallen! Daran erinnert sich nur kaum jemand. Es gibt also keinen Automatismus, dass sich Immobilienpreise gleichlaufend mit der Inflation entwickeln.

Der einzige Faktor, der die Preise aktuell stabil hält, sind die immensen Bankguthaben, die vorerst noch als Eigenkapital von den Konten in Sachwerte fließen. Von einem Notar haben wir erfahren, dass die Zahl der Immobilienkäufe ohne Bankfinanzierung aktuell extrem hoch ist – auch bei Kaufpreisen über 1 Mio. €. Dies ist der hohen Inflation geschuldet, die das Kapital auf Konten auffrisst und in Sachwerten als besser investiert erachtet wird.

Irgendwann wird aber auch das anzulegende Eigenkapital größtenteils investiert sein und dann wird das Zinsniveau wieder relevanter für die Zahlungsbereitschaften der Käufer, die auf eine Bankfinanzierung angewiesen sind. Dies könnte Richtung Herbst der Fall sein, sobald auch viele Verkäufer merken, dass die „alten“ Preisvorstellungen nicht mehr umsetzbar sind.

Wir beobachten aktuell auch eine stark steigende Zahl an Inseraten in den Immobilienportalen. Mitte Mai wurden auf Immobilienscout24 rund 30 % mehr Wohnungen in München angeboten als zwei Monate zuvor. Dies ist kein saisonaler Effekt, da im gleichen Zeitraum 2021 und 2019 das Angebot konstant geblieben war (2020 hatte mit Lockdown seine eigenen Gesetze). Es ist dabei nicht unbedingt so, dass mehr Verkäufer ihre Immobilien inserieren. Vielmehr sind viele Angebote aus dem März im Mai noch online, da die Vermarktungsdauern deutlich länger werden. In den Vorjahren waren diese bereits nach wenigen Wochen abverkauft.

Letztendlich werden die nächsten sechs Monate zeigen, wohin sich die Preise entwickeln, d.h. welche Effekte überwiegen und wie viel Geld von den Konten in den Markt gepumpt wird. Zudem wird spannend sein, ob die Zinsen weiter Richtung 4 % steigen oder sich um 3 % konsolidieren. Viele Käufer akzeptieren aktuell lieber 2,5 oder 3 % Zins aus Sorge, dass es in den nächsten Monaten noch teurer wird… Dies hält die Nachfrage vorerst weiter hoch, weshalb das Frühjahr und der Frühsommer noch ein guter Zeitpunkt für Verkäufer sein werden, Immobilien zum Höchstpreis zu verkaufen.

Sie möchten die aktuellen Voraussetzungen für einen Immobilienverkauf nutzen? Gerne beraten wir Sie unverbindlich: (089) 543 183 44 oder info@lehmannhueber.de

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