„Bezahlbare Miete statt Rendite“ – funktioniert das überhaupt?
Bei Kommunalwahlen im vergangenen Frühjahr warb eine der Parteien auf ihren Plakaten für „Bezahlbare Miete statt Rendite“. Damit spricht man sicher vielen Bürgern aus der Seele und konnte so Wählerstimmen für sich gewinnen – inhaltlich ist diese Forderung aber eher widersinnig.
Aus wirtschaftlicher Sicht muss man nämlich sagen: „Mietwohnungen dank Rendite“. Für die vielen privaten Vermieter gibt es im Wesentlichen zwei Gründe für den Kauf und die Vermietung von Wohnimmobilien: Vermögen sichern und/oder Vermögen aufbauen.
Die hohen Geldbestände bringen auf Sparkonten keine Zinsen (bzw. Rendite) – nach Abzug der Inflation wird Geld sogar verbrannt. Deshalb sind viele Gutverdiener und Erben auf der Suche nach „Betongold“, dessen Wertentwicklung mindestens die Inflation ausgleicht. Je sicherer der Standort, desto geringer die Mietrenditen. In München sprechen wir von zwei bis drei Prozent brutto, nach Berücksichtigung aller Kosten oft unter ein Prozent. Da die Kaufpreise sich in den vergangenen zehn Jahren von den Mieten entkoppelt haben, sind die Renditen in München in diesem Zeitraum um bis zu 70% gesunken: Wo es 2010 noch über fünf Prozent Bruttorendite gab, sind es heute noch circa zwei Prozent.
Für einen großen Teil der jüngeren Bevölkerung dienen Immobilien in Zeiten der „Rentenlücke“ als wichtigster Baustein der Altersvorsorge. Da sich die meisten Münchner mangels verfügbarem Eigenkapital kein Haus zum Selbstbezug leisten können, investieren sie nach und nach in mehrere kleine Wohnungen, die bis zum Renteneintritt abbezahlt sind und Mieterträge generieren.
Damit Banken die hohen Kaufpreise finanzieren und die monatliche Belastung für den Käufer/Vermieter zu stemmen ist, müssen entsprechende Mieteinnahmen erzielt werden. Mit „sozial gedeckelten“ Mieten würde das gesamte Kartenhaus zusammenbrechen; es gäbe kaum eine wirtschaftliche Möglichkeit für unsere Generation, in Wohnimmobilien zu investieren. Und wenn niemand mehr Wohnungen zur Vermietung kauft (oder hält), würde das Angebot an Mietwohnungen weiter sinken.
Nur dank einer erzielbaren (Mindest-)Rendite stehen dem Markt überhaupt Mietwohnungen zur Verfügung!
Und man muss auch mal eine Lanze für die Vermieterschaft brechen: Die absolute Mehrheit der Eigentümer bevorzugt langfristige Mietverhältnisse mit fairen Mieten. Das funktioniert auch dadurch, dass der Erwerb dieser Immobilien meist noch zu Zeiten niedrigerer Kaufpreise erfolgte und die Vermieter damit keine wirtschaftliche Notwendigkeit haben, hohe Erträge zu erzielen.
Wer hingegen heute zur Ergänzung seiner Rente in Wohnungen investiert, ist gezwungen, hohe Mieten zu verlangen.
Am Ende funktionieren immer die Märkte am besten, die sich selbst entfalten dürfen. Politische Eingriffe funktionieren entweder überhaupt nicht (siehe Mietpreisbremse) oder nur kurzfristig. Der Berliner Mietendeckel ist ein mahnendes Beispiel dafür: Schon als der Eingriff nur diskutiert wurde, gab es große Unsicherheit auf dem Markt. Investoren haben sich zurückgezogen und vermietete Wohnungen, denen eine Senkung der Einnahmen drohte, wurden oft an Eigennutzer verkauft. Diese Wohnungen stehen Mietern also nicht mehr zur Verfügung. Und so kann aus dem politischen Versprechen des „günstiger Wohnens“ die Realität des „überhaupt keine Wohnung Findens“ werden.
Da wäre eine Initiative, den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum staatlich zu fördern, deutlich zielführender. Diese Maßnahmen sind für den Staat aber aufwändiger umzusetzen und werden deshalb zu Lasten der privaten Vermieter aufgeschoben.
Plausible Denkansätze gibt es genug: Ausweisung von mehr Bauland, Möglichkeit der Nachverdichtung, schnellere und unbürokratische Bauantragsverfahren, Senkung der Grunderwerbsteuer auf selbstgenutztes Wohneigentum, Reduzierung der Bauvorschriften etc. Damit könnte man die in Deutschland sehr niedrige Eigentumsquote steigern und für nachhaltig mehr Wohlstand sorgen. Und das Thema der Mietpreise würde eine nachlassende Bedeutung finden…
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