Immobilienpreise steigen wieder?
In den letzten Tagen tauchen wieder Artikel wie „Immobilienpreise ziehen wieder an“ oder „Immobilienpreise steigen zweiten Monat in Folge“ auf. Diese Aussagen stützen sich auf den „Europace Hauspreisindex“. Er wird von Europace, einem Online-Marktplatz für Immobilienfinanzierung, veröffentlicht und basiert auf den tatsächlichen Verkaufspreisen von Wohnimmobilien in Deutschland, die über Europace abgewickelt werden. Hier ist die Rede von einer Indexsteigerung von ca. 1 bis 2 % gegenüber dem Vormonat.
Ergänzend gibt es noch Aussagen von Immobilienscout24, dass die Angebotspreise im ersten Quartal im ca. 2 % gestiegen seien und dass die Nachfrage wieder zunimmt.
Beide Analysen genügen den Journalisten, daraus eine allgemeine Aussage über eine Trendumkehr auf dem Immobilienmarkt herbeizuschreiben. Dabei sollte man aber die Datenbasis und die gesamte Analytik genauer unter die Lupe nehmen.
Die Zahlen von Europace basieren auf den Kaufpreisen, die über deren Finanzierungsplattform abgewickelt wurden. Die Zahl der Immobilienfinanzierungen ist jedoch im Jahresvergleich um rund die Hälfte gefallen und davon laufen auch nicht alle Finanzierungen über Europace. Man kann also die Repräsentativität dieser Datenbasis durchaus in Frage stellen. Nicht erfasst sind also alle Verkäufe über andere Finanzierungsplattformen und Käufe ohne Bankfinanzierung, die einen zunehmenden Anteil ausmachen.
Noch weniger aussagekräftig sind die Daten von Immobilienscout, die nur die inserierten Preisvorstellungen, nicht jedoch die tatsächlich bezahlten Preise berücksichtigen. Für die tatsächliche Preisentwicklung ist das völlig irrelevant!
Ferner muss man im Auge haben, dass die Analysen meist deutschlandweite Durchschnittwerte abbilden – oder teilweise zumindest runtergebrochen auf einzelne Städte, ohne jedoch die Marktsegmente oder verschiedenen Lagen zu untersuchen. Villen für 4 Mio. € sind ein ganz anderer Markt als Reihenhäuser für 1 Mio. € oder Apartments für 200.000 €. Jeder Teilmarkt hat seine eigenen Gesetze und Dynamiken.
Pauschale Analysen sind ohne jegliche Aussagekraft!
Veränderungen von marginalen Prozentpunkten hin oder her decken sich darüber hinaus leider überhaupt nicht mit unseren Beobachtungen auf dem Markt.
Was wir bestätigen können: Wir bekommen wieder mehr Anfragen auf unsere Angebote als in den letzten beiden Quartalen. Die Zahl der Anfragen ist jedoch kaum relevant, wenn sich aus den versendeten Exposés oder durchgeführten Besichtigungen kein brauchbares Kaufinteresse ergibt. Wir würden eher sagen, dass die „Neugierde“ steigt, aber nicht die „Nachfrage“. Immobilienscout kann nur die Zahl der Anfragen messen, aber nicht deren Qualität. Spannender wäre z.B. die Verweildauer der Inserate auf dem Markt und die hat sich sicher vervielfacht!
Stabilisiert hat sich die Zahl der Angebote bzw. Inserate in München in den letzten beiden Monaten. Dies führen wir aber auch darauf zurück, dass Immobilien, die seit 6 oder 9 Monaten erfolglos angeboten wurden, wieder vom Markt genommen werden, auch wenn sie nicht verkauft wurden.
Der Median-Angebotspreis der auf Immobilienscout24 inserierten Wohnungen liegt für München derzeit rund 19% unter dem Wert vom Vorjahresmonat (650.000 statt 800.000 €) und ist in den letzten Monaten kontinuierlich gesunken. Bei Häusern ist der Abschlag nicht so groß (1,55 statt 1,63 Mio. €), aber ebenfalls fallend.
Zu berücksichtigen ist hierbei aber genauso, dass es sich um die inserierten Preise handelt. Die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise dürften nach unseren Erfahrungen nochmal im Schnitt 5 bis 10 % darunter liegen, in Einzelfällen auch mehr.
Aus unserer Sicht dürften die tatsächlich realisierten Preise so langsam ihren Boden finden, wenn von einer Stabilisierung des Zinsniveaus auszugehen ist. Die sichtbaren Angebotspreise bilden aber wie gesagt nicht das tatsächliche Preisniveau ab.
Von signifikanten Preissprüngen nach oben oder gar einer Rückkehr auf das alte Preisniveau ist aber auf die nächsten ein bis zwei Jahre nicht auszugehen. Wir kommen aber langsam in ein ruhigeres Fahrwasser.
Wenn Sie Fragen zum Immobilienmarkt haben oder am realistischen Wert Ihrer Immobilie interessiert sind, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme: (089) 543 183 46 oder info@lehmannhueber.de
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