Preisrücksetzer um bis zu fünf Jahre
Dass sich der Immobilienmarkt auch in München mit der Zinswende spürbar verändert hat, ist bekannt. Konkrete Zahlen sind aber kaum zu bekommen, da die Auswertungen der Gutachterausschüsse mehrere Monate hinterherhinken.
Daher lohnt sich immer ein Blick auf die Angebotssituation, die einen guten Eindruck von der Preistendenz gibt. Anfang Oktober 2023 waren für das Stadtgebiet München auf ImmobilienScout24 rund 2,5-mal so viele Wohnungen und sogar 5-mal so viele Häuser zum Kauf inseriert wie im Oktober 2021.
Die überproportionale Angebotsmehrung bei Häusern dürfte auf drei Gründe zurückzuführen sein: Rund 10% der Häuserangebote sind Werbeanzeigen von Fertighausherstellern, die zuletzt zugenommen haben. Viel wichtiger ist aber die Tatsache, dass Häuser durchschnittlich in einem höheren Preissegment liegen, das für die Käufer weniger erschwinglich geworden ist. Viele Familien weichen daher auf Wohnungen aus, was Häuser eher zu Ladenhütern macht und die Vermarktungsdauer von Wohnungen reduziert, das Angebot also relativ kleiner hält. Letztlich sind auch die (anteiligen) energetischen Sanierungskosten bei Häusern für die jeweiligen Eigentümer deutlich teurer als bei Wohnungen, weshalb vor allem ältere Häuser derzeit kaum nachgefragt werden.
Überraschend ist in diesem Zusammenhang, dass die Angebotspreise von Häusern bisher weniger stark zurückgegangen sind als die von Wohnungen. Hausverkäufer scheinen mehr an ihren Preisvorstellungen zu „kleben“ als Wohnungsverkäufer – was wiederum die geringeren Transaktionen und damit das wachsende Angebot erklärt.
Der Median-Angebotspreis von Wohnungen liegt derzeit in München bei ca. 630.000 €. Vor einem Jahr lag der Wert noch bei rund 700.000 € und vor zwei Jahren bei knapp 750.000 €. Die inserierten Wohnungspreise sind also im Mittel um rund 16% seit 2021 gefallen. Das heutige Preisniveau entspricht also wieder dem von 2018/2019.
Häuser hingegen sind im Zweijahresvergleich um 12% von Median 1,68 auf 1,48 Mio. € gesunken. Dies ist ungefähr das Level von 2020. Es ist davon auszugehen, dass die Häuserpreise ebenfalls auf das Niveau von 2018/2019, nämlich im Median auf knapp 1,3 Mio. €, fallen müssen, um den Angebotsstau aufzulösen.
Es ist nochmal zu betonen, dass es sich bei den genannten Preisen nicht um beurkundete Verkaufspreise (= Marktpreise) handelt, sondern um die inserierten Angebotspreise (= Wunschpreise). Man kann davon ausgehen, dass die tatsächlichen Verkaufspreise durchschnittlich nochmal rund 10% unter den Angebotspreisen liegen.
Von den Höchstpreisen Anfang 2022 sind wir je nach Immobilientyp, -größe, Zustand und Lage rund 10 bis 35% entfernt, in den meisten Fällen wohl ca. 20 bis 25%.
Bei Grundstücken sind sogar Abschläge von 30 bis 50% auf den zuletzt veröffentlichten Bodenrichtwert keine Seltenheit.
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(Quelle: Eigene Analysen mit Daten von ImmobilienScout24)
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