Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter
Dies ist ein Gastbeitrag des Berufsverbands der Rechtsjournalisten e.V.
Durch den in Deutschland geltenden Mieterschutz, bietet das Mietrecht vor allem Vorteile für Mieter. Diese müssen im Gegensatz zum Vermieter keine Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisses angeben. Der Vermieter muss hingegen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Dieses besteht z.B. im Falle einer Eigenbedarfskündigung. Der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. hat sich diesem Thema in seinem kostenlosen Ratgeber gewidmet. Der folgende Text klärt auf. – Isabel Frankenberg
Die Kündigung eines Mietkontaktes gestaltet sich in der Regel für den Vermieter schwieriger als für die Mieter. Dieser muss schriftlich begründen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung hat – zum Beispiel, wenn die Auflösung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter erfolgt.
Die Eigenbedarfskündigung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 573 festgelegt. § 574 regelt den Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung. Bei diesem Kündigungsgrund handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, welche sonst nur in folgenden Fällen auftritt:
- Wenn der Mieter durch eigenes Verschulden seinen Pflichten gemäß Mietvertrag in erheblichem Maße nicht nachgekommen ist, oder
- wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen, weil dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert.
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter seine Wohnung für sich selbst oder einen nahen Verwandten nutzen möchte. Zu solch „nahen Angehörigen“ zählt ein eingegrenzter Personenkreis, wie:
- Kinder und Stiefkinder
- Eltern
- Geschwister
- Enkel
- Großeltern
- Nichten und Neffen
Unter Umständen kann ein Eigenbedarf auch für andere Verwandte, wie Schwiegereltern oder Patenkinder, geltend gemacht werden. Das hängt jedoch vom Einzelfall und der persönlichen Beziehung zum Vermieter ab. Ob ein Eigenbedarf in einem solchen Fall also gerechtfertigt ist, liegt im Ermessen des Gerichts für Mietrecht.
Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form der ordentlichen Kündigung. Dennoch sehen sie viele Mieter als ungerechtfertigt an, wodurch es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien kommen kann. Da das Mietrecht, wie schon erwähnt, vor allem Vorteile für die Mieter vorsieht, ist es wichtig, dass Vermieter bei der Eigenbedarfkündigung keine formellen Fehler zulassen und sich an die Voraussetzungen halten. Andernfalls gilt der Eigenbedarf als unwirksam.
Folgende Voraussetzung müssen erfüllt werden, damit das Mietrecht den Eigenbedarf anerkennt und die entsprechende Kündigung wirksam wird:
- Das Kündigungsschreiben muss per Post zugestellt werden. Eine Zustellung per E-Mail oder Fax ist nicht zulässig.
- Es muss bei der Eigenbedarfskündigung konkret benannt werden, für wen der Eigenbedarf gilt. (z.B. für den Vermieter selbst, für die Tochter und ihren Lebensgefährten etc.)
- Sollte der Vermieter mehrere Wohnungen besitzen, muss nachvollziehbar begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung genau für diese Wohnung erfolgt.
- Ebenfalls muss begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung zu diesem Zeitpunkt erteilt wird.
- Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
- Soll für eine Eigentumswohnung Eigenbedarf angemeldet werden, muss die Sperrzeit (wenn vorhanden) abgelaufen sein.
Hinsichtlich der Kündigungsfrist gelten bei der Eigenbedarfskündigung die gleichen Vorschriften, wie bei allen anderen Kündigungsgründen. Diese richtet sich demnach nach der Dauer des Wohnverhältnisses. Hielt dieses weniger als 5 Jahre an, beläuft sich die Frist auf 3 Monate. Zwischen dem 5. und 8. Jahr besteht und eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, welche sich ab dem 9. Jahr des Wohnverhältnisses auf 9. Monate erhöht.
Möchte ein Interessent eine bereits vermietete Wohnung kaufen, kann dieser nicht in jedem Fall sofort einziehen. Auch hier muss der Eigenbedarf geltend gemacht werden. Allerdings muss er im schlimmsten Fall bis zu zehn Jahre warten, bevor er den Mietern kündigen kann. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist es dem neuen Vermieter nicht möglich, die Miete durch den Kauf zu brechen, also den Mietvertrag plötzlich aufzulösen.
Wurde die Wohnung bereits vor Einzug des jetzigen Mieters an den Käufer übertragen, gilt die ordentlichen Kündigungsfristen von drei- bis neun Monaten. Wohnte der Mieter jedoch bereits in der Wohnung, gilt eine Sperrfrist, die bis zu 10 Jahre beträgt. In einem solchen Fall ist es möglich, dem Mieter Angebote zu unterbreiten, durch die er sich aus der Wohnung „herauskaufen“ lässt.
Informieren Sie sich unter folgendem Link auch über die rechtliche Lage und mögliche Konsequenzen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs: https://www.mietrecht.com/vorgetaeuschter-eigenbedarf/
Weitere Informationen zu mietrechtlichen Themen finden Sie unter www.mietrecht.com.
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