Der Mietspiegel 2021 für München ist da!
Alle zwei Jahre heiß ersehnt wird der neue Mietspiegel für München. Ist er doch relevant für alle Mieterhöhungen in der Landeshauptstadt. Bekannt ist, dass in die Erhebungen nicht nur aktuell neu vereinbarte Mieten, sondern auch ältere Bestandsmieten einfließen, was die Durchschnittswerte deutlich unter die Marktwerte drückt. Trotzdem besteht mit jeder neuen Ausgabe die Hoffnung der Vermieter, dass die Vergleichsmieten einen Sprung nach oben machen und das Marktgeschehen zumindest ansatzweise abbilden.
Wie steht es also um den Mietspiegel 2021? Es fällt auf, dass die abgefragten Kriterien für Zu- und Abschläge exakt dieselben sind wie in der letzten Ausgabe 2019. In der Vergangenheit wurden diese immer mal leicht verändert (bzw. „verschlimmbessert“). Die Struktur ist nun also gleich geblieben.
Weiterhin basiert das Berechnungsergebnis auf den so genannten Grundpreisen, einer Matrix von elf Baujahrs- und über 60 Wohnflächenkategorien. Der Grundpreis liegt demnach zwischen 8,65 €/m² (bei 140 m² Wfl. und Bj. 1967-77) bis 17,33 €/m² (bei 20 m² Wfl. und Bj. 2016-17). Logisch: Je kleiner und neuer, desto teurer pro m².
Darüber hinaus werden für bessere Wohnlagen Zuschläge vergeben, max. 2,67 €/m² für zentrale Bestlagen (z.B. im Lehel oder entlang des Englischen Gartens). Wohnungen in Hochhäusern, Wohnblocks und einfachen Alt- bzw. Nachkriegsbauten werden abgewertet.
Wenn nicht jeder Raum beheizt werden kann, gibt es natürlich Abschläge. Eine Fußbodenheizung hingegen bringt +57 Cent/m². Ebenso rechtfertigen bessere Küchen- und Badausstattungen höhere Mieten, beispielsweise 47 Cent/m² für einen Handtuchheizkörper. Bauen Sie also einen solchen in Ihre 100 m²-Wohnung ein, gibt es 47 € pro Monat mehr Miete!
Eine vollständig ausgestattete Einbauküche mit Geschirrspüler sorgt für einen Zuschlag von 1,29 €/m² – unabhängig von der Qualität und dem Alter. Ebenfalls sehr pauschal ist der Zuschlag von 1,28 €/m² für einen „guten“ Boden. Dazu zählt ein billiges Laminat genauso wie ein hochwertiger Parkett- oder Natursteinboden. Und das wieder unabhängig davon, ob er 1980 oder 2012 verlegt wurde. Eine Modernisierung des Bodens nach 2013 bringt weitere plus 86 Cent/m². Will heißen: Das 5 €-Laminat aus 2014 ist rechnerisch „besser“ als das Fischgrät-Parkett, das 2012 abgeschliffen wurde…
Verfügt die Wohnung nicht über einen Balkon oder Loggia, gibt es ein Minus von 44 Cent/m². Eine Terrasse (im EG oder DG) spendiert hingegen einen Mehrpreis von 57 Cent/m². Liegt sie oder ein normaler Balkon in Südausrichtung, wird ein weiterer Zuschlag von 31 Cent/m² hinzugerechnet. Wenn er zudem größer als 10 m² ist, bringt das nochmal 31 Cent/m².
Ein eher kurioses Kriterium: Bietet die Wohnung elektrische Rollläden und/oder eine Videogegensprechanlage, bedeutet das einen Zuschlag von 0,80 €/m². Egal, ob es nur eines von beiden oder doch beides gibt. Eine Badewanne mit Massagefunktion erlaubt sogar ein Plus von 1,34 €/m²! Also ca. 150 bis 200 € mehr Miete in der großzügigen 4-Zimmer-Wohnung nur wegen einer Whirlpool-Wanne!?
Hingegen nicht vom Mietspiegel abgefragt werden die eigentlich plausibleren und sicher wertrelevanteren Aspekte wie die Etage, eventuelle Lärmbelästigungen durch Straßen bzw. Bahnlinien sowie die Infrastruktur (Nähe zum ÖPNV, Einkaufs- oder Freizeitmöglichkeiten).
Wie auch schon in den letzten Jahren wird der Mietspiegel also eher von Theoretikern und Statistikern als von Marktkennern erstellt. Wäre es nicht sinnvoller, die Mieter zu fragen, für welche Merkmale sie mehr Miete zu zahlen bereit wären? Ich bin mir ziemlich sicher, dass es dann die Whirlpool-Badewanne nicht in die Liste schaffen würde.
Und wie haben sich in der 2021er Ausgabe die ermittelten Mietpreise entwickelt? Einfach gesagt: Jedes Kriterium wurde offenbar einfach pauschal um ca. 3 % verteuert. Damit liegen auch die Berechnungsergebnisse, nämlich die „durchschnittlichen ortsüblichen Mieten“, ca. 3 % über den Ergebnissen von 2019. Es ist davon auszugehen, dass 2020 wegen Corona einfach keine Hausbesuche zur Befragung von Mietern möglich waren und man sich deshalb der einfachen Mathematik beholfen hat.
Für eine Neuvermietung gilt bekanntlich gemäß Mietpreisbremse: „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung (…) bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.“
Heißt in der Praxis: Online-Mietspiegelrechner anwerfen und auf die „durchschnittliche ortsübliche Miete“ (nicht die „obere Spanne“!) 10 % aufschlagen. Das ist die zulässige Höchst-Kaltmiete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags. Bei einem bestehenden Mietverhältnis darf eine Mieterhöhung sogar nur bis genau zur „durchschnittlichen ortsüblichen Miete“ erfolgen, also nicht 10 % drüber!
In der folgenden Tabelle haben wir mal sechs fiktive Wohnungen nach den Mietspiegeln 2017, 2019 und 2021 berechnet. Man erkennt zwar eine Steigerung, aber von den plausiblen Marktmieten sind wir weit entfernt…
| Durchschnittliche ortsübliche (Kalt-)Miete | ||||
| Mietspiegel 2017 | Mietspiegel 2019 | Mietspiegel 2021 | Zum Vergleich:
Marktpreis |
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| Trudering, 3 Zimmer, 80 m², Bj. 1975, 1.OG, Badewanne + Dusche, separate Küche mit EBK, Laminat, Süd-Balkon | 12,95 | 13,00 | 13,42 | 17 bis 19 |
| Lehel, 1 Zimmer, 25 m², Bj. 2015, Rückgebäude, 3.OG mit Aufzug, FBH, offene Küche, Parkett, Ost-Balkon | 21,68 | 22,79 | 23,54 | 28 bis 30 |
| Schwabing, 3 Zimmer, 75 m², Altbau, 2.OG, kein Aufzug, großes modernisiertes Bad, separate Küche mit EBK, modernisierter Dielenboden, kein Balkon | 13,19 | 13,45 | 13,88 | 21 bis 23 |
| Allach, 4 Zimmer, 120 m², Bj. 1985, 7.OG, Aufzug, keine EBK, Parkett, West-Balkon | 9,44 | 9,69 | 9,99 | 15 bis 17 |
| Sendling, 2 Zimmer, 55 m², Bj. 1956, Hochparterre, separate Küche mit EBK, kein Balkon | 10,86 | 11,17 | 11,54 | 15 bis 17 |
| Obermenzing, 3 Zimmer, 100 m², Bj. 2000, DG mit Galerie, FBH, großes Bad mit Dusche + Badewanne, Gäste-WC, offene Küche mit EBK, Parkett, große Süd-Dachterrasse | 16,06 | 17,24 | 17,79 | 19 bis 21 |
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