Tipps für Käufer und Verkäufer im aktuellen Marktumfeld (Herbst 2022)
Zwischen Januar und Juni dieses Jahres sind die Zinsen für eine typische Baufinanzierung (10 Jahre Zinsbindung, 80 % Beleihung) von unter 1 % auf über 3 % gestiegen. Nach einem kurzen Rückgang im August liegen sie aktuell (Anfang Oktober) sogar bei rund 4 %.
Für ein Darlehen von 500.000 € zahlen Immobilienkäufer also ca. 2.500 € pro Monat für Zins und 2% Tilgung – also doppelt so viel wie vor neun Monaten. Bei einem Kredit über 1 Mio. €, der in München schnell erreicht ist, sind es also 5.000 € jeden Monat. Plus Betriebs- und steigende Heizkosten für die neue Immobilie. Zudem vergeben Banken die Kredite deutlich vorsichtiger und lehnen viele Darlehensanfragen mangels Bonität ab.
In Verbindung mit der Erwartung fallender Kaufpreise, steigenden Lebenshaltungskosten und einer unsicheren finanziellen Zukunft (Rezession?) ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien deutlich eingebrochen. Gleichzeitig hat sich das Angebot an Wohnungen und Häusern in München im Jahresvergleich mehr als verdoppelt!
Dennoch ist der Markt nicht „tot“, es wird weiter ge- und verkauft – wenn auch die Zahl der Transaktionen spürbar zurückgegangen ist. Käufer oder Verkäufer sollten nicht in eine Schockstarre verfallen, denn mit Abwarten wird es wohl nicht besser…
Unser Tipp für Käufer: Aktuell ist der Markt wenig aktiv, Käufer haben meist kaum Konkurrenz. Das liegt an den noch nicht sichtbar gefallenen Kaufpreisen in den Internetportalen. Viele Verkäufer oder Makler träumen noch von den 2021er Preisen und lassen die Inserate über Monate online. Seien Sie als Kaufinteressent JETZT aktiv. Fragen Sie viele Immobilien an, prüfen Sie die Unterlagen und machen Sie fundierte Kaufangebote. Diese können ruhig „mutig“ ausfallen. Teilweise werden Sie als „unverschämt“ abgewiesen werden, vereinzelt werden Sie jedoch Gehör finden, falls der Verkäufer unter Druck steht. Das ist Ihre Gelegenheit! Wenn die Exposépreise in den nächsten Monaten sichtbar fallen, werden wieder mehr Käufer Anfragen stellen und dann haben Sie mehr Wettbewerb. Lassen Sie sich nicht von den inserierten Preisen stören, oft gibt es einen großen unsichtbaren Verhandlungsspielraum!
Unser Tipp für Verkäufer: Trauern Sie nicht den vergangenen Höchstpreisen nach und lassen Sie sich vom Makler auch nicht „das Blaue vom Himmel“ versprechen. Abgesehen von wenigen Marktsegmenten müssen Sie Preisabschläge in Kauf nehmen. Suchen Sie sich einen Makler, der Ihre Immobilie aus dem wachsenden Angebot herausstechen lässt und mit der richtigen Strategie bestmöglich vermarktet (z.B. LEHMANN HUEBER). Der Markt wird derzeit noch von großen Eigenkapitalbeständen gestützt, die zum Schutz vor der Inflation in Immobilien investiert werden. „Barzahler“ sind nicht so preissensibel, weil nicht zinssensibel. Diese Phase sollte man für den Verkauf nutzen, bevor wieder die finanzierenden Käufer den Markt dominieren und Preise drücken (müssen). Es ist wohl nur eine Frage der Zeit, wann die Exposépreise in den Portalen nach und nach sichtbar sinken und eine Abwärtsspirale auslösen, der sich dann kein Verkäufer mehr entziehen kann.
Wie geht es weiter? Wagen wir mal einen Blick in unsere Glaskugel: Derzeit befinden wir uns in einer Übergangsphase mit einem starken Ungleichgewicht. Die meisten Käufer können sich die Wunschimmobilie nicht mehr leisten und Verkäufer träumen aber noch von den 2021er Preisen. Das passt nicht zusammen, weshalb es deutlich ruhiger zugeht auf dem Markt. Wir erwarten für das vierte Quartal, dass einige Eigentümer so langsam verkaufen müssen und daher für einen Teil der angebotenen Immobilien die inserierten Preise reduziert werden, um neue Anfrage zu generieren. Die übrigen Verkäufer müssen dann nachziehen und ebenfalls günstiger anbieten.
Wenn das Preisniveau dann sichtbar gefallen ist, kommen die abwartenden Käufer zurück auf den Markt und werden aktiver. Sicher werden es deutlich weniger Interessenten pro Immobilie sein als 2021, da die Zinsen ja weiterhin hoch bleiben und den Erwerb auch bei 10 bis 20 % niedrigeren Kaufpreisen für viele unerschwinglich machen. Es wird sich aber ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage einstellen: Angebotene Immobilien werden abverkauft, die Zahl der Inserate geht dadurch etwas zurück. Es wird wieder mehr Transaktionen geben als derzeit, jedoch weniger als in den Rekordjahren 2020/2021.
Bis zum Frühjahr 2022 gab es ein angespanntes Ungleichgewicht zugunsten der Verkäufer, heute haben wir eines zugunsten der (eigenkapitalstarken) Käufer. Das wird sich im ersten Quartal 2023 einpendeln, wenn auch auf einem niedrigeren Preisniveau, welches von den Angebotspreisen in den Portalen sichtbar abgebildet werden wird.
Wir werden wohl nicht so bald in eine Phase zurückkehren, in der es ein vermeintliches Kinderspiel war, Immobilien innerhalb weniger Tage ohne große Mühe zu verkaufen. Professionelle Makler werden wieder wichtiger als “Marktwert-Einschätzer”, „Nachfrage-Generierer“ und „Ergebnis-Optimierer“. Und alle Beteiligten brauchen mehr Geduld.
Sind Sie am aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie interessiert? Möchten Sie die derzeitige Phase noch für den Verkauf nutzen? Rufen Sie uns an für ein unverbindliches Beratungsgespräch: (089) 543 183 44 oder schicken Sie uns eine E-Mail an info@lehmannhueber.de
Bildnachweis/Quelle: Monster Ztudio – stock.adobe.com
