Die fachgerechte Bewertung von Immobilien
Es gibt verschiedenste Gründe, den Wert seiner Immobilie(n) kennen zu müssen oder zu wollen: Die faire Verteilung des Erbes, Vermögensauseinandersetzungen, Verkaufsabsichten, eine Steuerfestsetzung oder einfach die reine Neugier…
Dabei stehen dem Eigentümer vielfältige Möglichkeiten zur Verfügung, sich dem tatsächlichen Wert mehr oder weniger genau zu nähern. Eher weniger genau sind vermutlich eigene laienhafte Recherchen oder digitale Bewertungs-Tools, die im Internet für 20 bis 40 € angeboten werden. Diese liefern zwar schnelle Ergebnisse, können aber nicht alle Details marktgerecht abbilden und basieren oft auf veralteten Vergleichsdaten. Unsere Analysen haben hier Abweichungen von bis zu 25% gegenüber dem tatsächlich erzielten Wert ergeben – nach oben wie nach unten!
Es spielen sehr viele Faktoren eine Rolle bei der korrekten und fundierten Wertermittlung:
- Makrolage (Stadt oder Stadtteil)
- Mikrolage (Infrastruktur, Immissionen, Freizeitqualität etc.)
- Grundstücksgröße
- Wohn- und Nutzflächen
- Gebäudealter
- Modernisierungen und Renovierungen (Zeitpunkt und Qualität)
- Pflegezustand
- Ausstattung
- Rechte und Belastungen (Mietverhältnisse, Nießbrauch, Erbbaurechte, Baulasten etc.)
- Marktsituation
- u.v.m.
Sie können sich vorstellen, dass all diese Aspekte nur unzureichend von einem Algorithmus berücksichtigt und eingepreist werden können. Für eine verlässliche Auskunft muss man also einen Experten zu Rate ziehen. Dies kann z.B. ein Gutachter oder ein Immobilienmakler sein – je nach Hintergrund und Bedarf.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet je nach Immobilientyp ab 3.000 bis über 10.000 € und umfasst mit Anhängen oft mehr als 50 Seiten. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist dieser Aufwand in der Regel unumgänglich. Für die meisten anderen Situationen genügt aber auch eine sachkundige Wertermittlung eines Immobilienmaklers oder ein Kurzgutachten. Diese kosten in der Regel deutlich unter 1.000 € und werden von Maklern oft kostenfrei als Instrument zur Kundenbindung angeboten – sprechen Sie uns gerne darauf an.
Achten Sie aber vor allem bei Makler-Bewertungen auf die Qualität: Reine Schätzungen sind sehr vage und nicht nachvollziehbar. Legen Sie Wert auf eine verständliche Berechnung anhand von Vergleichsangeboten oder gar anerkannten Bewertungsverfahren:
- Das Vergleichswertverfahren nimmt aktuelle Verkaufsfälle ähnlicher Immobilien als Basis und passt die Vergleichspreise an die zu bewertende Immobilie an.
- Das Sachwertverfahren wird primär bei Häusern angewandt und ermittelt die Summe aus Grundstückswert und Zeitwert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung eines Sachwertfaktors.
- Das Ertragswertverfahren geht vom tatsächlichen oder marktgerechten Mietertrag aus und rechnet diesen unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer über marktübliche Verzinsungen hoch.
Der große Vorteil eines Maklers: Er hat die Finger täglich am „Puls des Marktes“ und kann Feinheiten in die Bewertungsverfahren einfließen lassen. So kann mit seiner Sach- und Fachkenntnis am Ende ein ziemlich genauer Wert ermittelt werden.
Sollten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, führt an dieser professionellen und analytischen Vorarbeit kein Weg vorbei. Denn die möglichst exakte Preisfindung ist einerseits informativ, andererseits aber auch gleichzeitig die Basis für die Festlegung des Angebotspreises, der in den Inseraten und im Exposé als Verhandlungsbasis genannt wird.
Beachten Sie: Wird eine Immobilie zu günstig angeboten, verschenken Sie Geld. Liegt der Preis zu hoch, erfährt die Immobilie wenig Nachfrage und der Verkauf zieht sich in die Länge. Letztendlich verkauft man dann oft „unter Wert“, wenn sich Haus oder Wohnung zum Ladenhüter entwickeln…
Weder der Verkäufer noch der Makler bestimmen schließlich den letztendlichen Verkaufs- bzw. Marktpreis: Dieser ergibt sich aus den Zahlungsbereitschaften des Marktes, also der Käufer. Der Angebotspreis dient dabei als marktfähige Grundlage zur effizienten Erzielung des bestmöglichen Verkaufsergebnisses.
Fazit
Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexes Thema, das Fingerspitzengefühl, Fachkunde, Marktkenntnis und Erfahrung erfordert. Hier sollten Sie immer einem Profi vertrauen, wenn Sie realistische Ergebnisse in Händen halten wollen.
Bei der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs bedarf es tiefgehender Analysen, um mit der richtigen Preisstrategie auf den Markt zu gehen. Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck Ihrer Immobilie.
Planen Sie aktuell den Verkauf Ihrer Immobilie? Sprechen Sie uns an für ein kostenfreies Beratungsgespräch: (089) 543 183 44 oder info@lehmannhueber.de
Bildnachweis/Quelle: gopixa – stock.adobe.com
