Warum die Immobilienverrentung oft nicht die beste Lösung ist
Es ist der häufige Fall: Ein älteres Ehepaar lebt im abbezahlten Haus und hat nur eine kleine Rente. Sie möchten in der eigenen Immobilie wohnen bleiben, sich aber Kapital beschaffen, um das Haus zu renovieren oder einfach den Lebensabend finanziell unabhängig genießen zu können.
Auf uns kommen die Eigentümer dann zu, ob wir Käufer haben, die das Haus auf Leibrente kaufen würden. Sie hätten da in der Zeitung oder im Fernsehen vom Konzept der „Verrentung“ gelesen oder gehört. Der Grundgedanke ist einfach und gut: Ich bekomme für mein Eigenheim eine Einmalzahlung und eine monatliche Rente bis ans Lebensende und darf so lange zudem dort wohnen bleiben.
Genauer gesagt: Man erhält im Grundbuch eingetragen und abgesichert ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht und eine Leibrente ausgezahlt. Alternativ kann man auch nur eine Einmalzahlung und einen Nießbrauch vereinbaren – es gibt hier viele Varianten.
Am Ende, nach der Präsentation unserer Berechnungen, hat sich die Idee oft schon erledigt. Die Nachteile überwiegen in den meisten Fällen deutlich:
So bleiben je nach Alter der Verkäufer auch bei eigentlich hohen Immobilienwerten nur geringe Zahlungen übrig: Kaufinteressenten – egal ob private Investoren oder gemeinnützige Organisationen – kalkulieren sehr vorsichtig und legen eine hohe Lebenserwartung, eine ungünstige Verzinsung und eine pessimistische Wertentwicklung zugrunde. Das reduziert die Berechnungsgrundlage.
Zudem bleibt die Verpflichtung zu Instandhaltungen und Modernisierungen oft auf der Seite der Verkäufer. Die Kosten können gerade bei älteren Häusern also über die Jahre sehr hoch sein, und das bei eher geringen Leibrenteneinnahmen. So bleibt vom aktuellen Wert der Immobilie nicht mehr viel übrig. Und was, wenn man aus gesundheitlichen Gründen das Haus nicht mehr nutzen kann?
Ebenso ist es kaum möglich, die langfristige Zahlungsfähigkeit der Käufer verlässlich abzusichern. Zwar gibt es bei Zahlungsausfällen Rücktrittsrechte und Zwangsversteigerungsmöglichkeiten, aber wer möchte sich im hohen Alter damit noch belasten.
Aus unserer Sicht gibt es eine deutlich bessere Möglichkeit, im Eigenheim wohnen zu bleiben und trotzdem freies Kapital zu schaffen: Verkaufen Sie Ihr Haus und bleiben Sie als unkündbarer Mieter dort wohnen. Zwar müssen Sie dann monatlich eine Miete an den Käufer zahlen (diese kann frei festgelegt werden), dafür bekommen Sie aber einen sehr hohen Kaufpreis – diese rechtlich einfache Variante des Erwerbs findet eine große Zielgruppe und erreicht damit spürbar bessere Verkaufserlöse als die Verrentung. Zudem sind die Verkäufer flexibel, wie lange sie in der Immobilie wohnen möchten: Bei Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Seniorenheim entfallen einfach die Mietzahlungen monatsgenau mit dem Ende der Nutzung. Man verzichtet nicht auf eigentlich vereinbarte Rentenzahlungen, die an oft die Lebens- und nicht an die Nutzungsdauer geknüpft sind.
Ebenso entfällt die Unsicherheit der langfristigen Zahlungsfähigkeit des Käufers. Man erhält einen einmaligen Kaufpreis und ist damit finanziell unabhängig. Dazu kommt, dass in dieser Konstellation meist der Käufer das Haus instand halten und sanieren muss. Damit erhält er seine eigenen Werte und bewahrt oder verbessert auf seine Kosten die Wohnqualität der Verkäufer/Mieter.
Stehen auch Sie vor der Entscheidung, wie Sie Ihre Immobilie im Alter nutzen wollen? Gerne beraten wir Sie, welche Zahlungen Sie bei einer Verrentung erwarten können und ob auch Sie mit einem freien Verkauf besser fahren. Rufen Sie uns an für ein unverbindliches Gespräch: (089) 543 183 46.
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