Was zählt zur Wohnfläche?
Die nicht korrekte Berechnung der Wohnfläche ist auch unter „Profis“ leider noch sehr verbreitet – entweder aus Unwissenheit oder zur bewussten Schönung eines Angebots. Oft wird mehr Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet als nach aktuell anzuwendenden Richtlinien erlaubt. Rechnen Sie die Zahlen also nochmal selbst nach, wenn Sie Angebote vergleichen!
Vier Berechnungsgrundsätze sind bekannt, wovon aber nur noch eine für Wohnimmobilien anzuwenden ist. Die DIN 283 wurde in den 1980er Jahren zurückgezogen, die DIN 277 kennt nur den Begriff der „Nutzfläche“, nicht jedoch die „Wohnfläche“. Die II. Berechnungsverordnung gilt als Grundlage für die heute geltende Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit 2004 anzuwenden ist. Die wichtigsten Berechnungsregeln möchte ich nachfolgend darstellen.
Als Berechnungsbasis dient die Grundfläche einer Wohnung (bzw. eines Hauses). Hierzu zählen alle ausschließlich zur Wohnung gehörenden, direkt mit der Wohnung verbundenen, zum dauerhaften Aufenthalt geeigneten Räume (auch Abstellräume). Dabei werden die Flächen wie folgt als Wohnfläche angerechnet:
• Räume mit einer lichten Höhe von mind. 2 Metern zu 100%
• Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern (z.B. unter Dachschrägen) zu 50%
• Beheizbare Wintergärten zu 100%, unbeheizbare Wintergärten zu 50%
• Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zu 50%
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 25%, höchstens jedoch zu 50%
Hobbyräume werden in der Verordnung nicht explizit erwähnt. Diese sind aufgrund der Bezeichnung als Hobbyraum unabhängig vom Ausbau nicht zum dauerhaften Aufenthalt zugelassen und somit auch nicht als Wohnfläche ansetzbar. In der gängigen Praxis werden beheizbare, wohnraumähnlich ausgebaute Räume mit einer lichten Höhe von mind. 2 Metern aber oft zur Wohnfläche zugerechnet, wenn das Tageslicht direkt in Raum gelangt (z.B. über Abböschungen vor den Fenstern). Verfügen die Räume nur über Lichtschächte, werden die Räume üblicherweise zu 50% in die Wohnfläche eingerechnet. Zulässig ist dies offiziell aber nicht.
Entscheidend für die Eignung zum dauerhaften Aufenthalt ist das Vorhandensein eines zweiten Fluchtweges. Darunter versteht man den direkten Zugang zum Treppenhaus oder nach außen („Anleiterbarkeit“). Flächen, die also nur über eine Treppe innerhalb der Wohnung erreichbar sind, zählen nicht zur Wohnfläche und sind nicht zum dauerhaften Aufenthalt geeignet.
Abschließend sei noch erwähnt, dass der pauschale Abzug von 3% Putz nicht mehr anzuwenden ist. Hinzu kommen mehrere ergänzende Aspekte (z.B. für Treppenstufen, Türnischen etc.), die Sie im Gesetzestext nachlesen können.
Grundflächen, die nicht zur Wohnfläche gehören, gelten als Nutzflächen. Die Summe aus Wohn- und Nutzfläche, d.h. die gesamte Grundfläche einer Wohnung bzw. eines Hauses, wird allgemein als Wohnnutzfläche bezeichnet. Ein offiziell anerkannter Begriff ist dies aber nicht.
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Quellen:
http://de.wikipedia.org/wiki/Wohnfläche
http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/index.html