Wie ein Mietverhältnis den Marktwert beeinflusst
Rund die Hälfte der Immobilien in Deutschland wird von den Eigentümern bewohnt, die andere Hälfte ist vermietet. Aufgrund des in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Kaufpreisniveaus und des sinkenden Renditepotentials (u.a. Mietpreisbremse & Bestellerprinzip, Mieten steigen weniger stark als Kaufpreise) ziehen viele Vermieter den Verkauf der vermieteten Wohneinheiten in Erwägung. Oft erwarten sie dabei, auf dem Markt den Preis einer leerstehenden Wohnung erzielen zu können – was aber in der Regel nicht umsetzbar ist.
Dies hat mehrere Gründe, und die Wertminderung hängt von verschiedenen Parametern ab. Die Hauptursache liegt in der eingeschränkten Zielgruppe und einer somit geringeren Nachfrage für vermietete Immobilien. Kommt eine leerstehende Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger (zukünftige Vermieter) in Frage, scheiden Interessenten mit kurzfristigem Eigenbedarf bei vermieteten Immobilien als Käufer weitestgehend aus: “Kauf bricht Miete nicht”, das bestehende Mietverhältnis wird mitverkauft und bleibt bestehen.
Das Gesetz gibt zwar grundsätzlich die Möglichkeit zur begründeten Eigenbedarfskündigung, jedoch ist die Rechtsprechung tendentiell mieterfreundlich. Schon oft mussten die neuen Eigentümer nach dem Kauf feststellen, dass sie nicht so bald wie erhofft in ihr neues Eigenheim einziehen konnten und sich gar mit dem Anwalt der Mieter auseinandersetzen durften. Und wenn die Kündigung dann doch wirksam war, kostete dies einige Monate Zeit und Nerven (und Geld).
Wenn sich Käufer auf eine Eigenbedarfskündigung einzulassen bereit sind, wollen sie diese Zeit und den Stress in Form eines günstigeren Kaufpreises kompensiert wissen. Fokussieren sich die Verkaufsbemühungen nur auf Kapitalanleger – viele Vermieter wollen im Verkaufsfall ihren Mieter eine Kündigung ersparen – ist die Zielgruppe spürbar eingeschränkt und die Vermarktung zieht sich in die Länge. Auch das kann den Verkäufer Geld kosten.
In welchem Ausmaß sich der Marktwert durch ein bestehendes Mietverhältnis reduziert, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:
- Mietzins: Je weiter die derzeit vereinbarte Miete unterhalb der marktüblichen Miete liegt, desto niedriger der Kaufpreis. Kapitalanleger kaufen mit einer bestimmten Renditeerwartung: Je niedriger die Einnahmen, desto geringer die Zahlungsbereitschaft, um diese Wunschrendite erwirtschaften zu können. Achten Sie als Vermieter deshalb laufend darauf, die Miete an das marktübliche Niveau anzupassen, um im Verkaufsfall keine zu großen Einbußen zu haben.
- Laufzeit des Mietvertrags: Je länger ein Mieter schon in einer Wohnung lebt, desto schwieriger die Eigenbedarfskündigung und desto kleiner die Zielgruppe für den Verkauf. Da langjährige Mietverhältnisse meist mit sehr niedrigen Mieteinnahmen einhergehen, sind diese Immobilien nur mit deutlichen Preisabschlägen zu verkaufen.
- Immobilientyp: Je kleiner die Wohnung, desto größer die Nachfrage durch Kapitalanleger und desto geringer die Preiseinbußen gegenüber einer leer stehenden Immobilie. Große Häuser hingegen werden fast ausschließlich von Selbstnutzern gekauft, umso größer ist der negative Einfluss eines bestehenden Mietverhältnisses auf den Kaufpreis.
Während ein seit kurzem zu marktüblichen Mieten vermietetes 1-Zimmer-Apartment kaum günstiger zu kaufen ist als ein leer stehendes, beträgt der Abschlag bei einem seit 25 Jahren günstig vermieteten Einfamilienhaus schon mal über 30% gegenüber dem mietfreien Verkauf.
Vermieter sollten also im Fall eines Mieterwechsels überlegen, ob sich die Gelegenheit für einen Verkauf nutzen lässt. Sobald ein Mietvertrag unterschrieben wurde, kann dies über Jahre hinweg eine Einschränkung für einen Verkauf darstellen. Eine geplante Verkaufsabsicht ist übrigens kein zulässiger Grund für eine Befristung des Mietvertrags oder eine Kündigung!
Es kann vielmehr Sinn machen, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, ihn über die Verkaufsabsichten zu informieren und mit ihm eine Einigung zu finden, ihm einen Auszug finanziell schmackhaft zu machen, ihm also eine Abfindung anzubieten, wenn er einem Mietaufhebungsvertrag zustimmt. Diese Zahlung wird meist durch den höheren Verkaufserlös mehr als kompensiert. Ebenso kann es taktisch klug sein, die Miete nicht noch vor dem Verkauf zu erhöhen und sich damit den Unmut des Mieters auf sich zu ziehen, sondern dies dem Käufer zu überlassen. Sie brauchen die Gunst des Mieters für einen reibungslosen Verkaufsprozess.
Möchten Sie wissen, wie viel Ihre (vermietete oder leer stehende) Immobilie wert ist oder wie sich bei Ihrer Immobilie das Mietverhältnis auf den Marktwert auswirkt? Gerne erstellen wir eine individuelle und kostenfreie Bewertung! Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme: info@lehmannhueber.de oder (089) 543 183 46.
