Höhere Miete durch Möblierung und Befristung?
Nach wie vor werden wir häufig von unseren Kunden mit der Idee konfrontiert, dass sie ihre Wohnung lieber möbliert und befristet vermieten möchten, weil man damit ja den Mietpreis frei festlegen könne und flexibler sei. Dem begegnen wir mit drei Gegenargumenten:
1. Eine Befristung ist nur unter ganz wenigen Umständen überhaupt zulässig.
2. Möbliertes Wohnen wird am Markt kaum nachgefragt – vor allem derzeit.
3. Der Aufwand rechnet sich unterm Strich nur selten.
Aber der Reihe nach. Das Konzept „Möbliertes Wohnen auf Zeit“ lohnt sich nur für bestimmte Wohnungen in bestimmten Lagen und bestimmten Marktsituationen. Warum? Die Zielgruppen dafür sind in der Regel Projektmitarbeiter und Studenten, die gezielt für einen konkreten Zeitraum eine kleine Bleibe in der Nähe des Arbeitsplatzes oder der Universität/Hochschule suchen.
Seit 2001 sind Befristungen eines Mietverhältnisses („Qualifizierte Zeitverträge“) vermieterseitig nur noch mit konkreter Begründung zulässig. Diese sind im BGB aufgeführt und müssen für den vorliegenden Fall bereits im Mietvertrag explizit genannt werden. Dazu gehören einerseits der Eigenbedarf für sich selbst, einen engen Angehörigen oder einen zum Dienst verpflichteten oder andererseits der Abriss bzw. eine umfassende Modernisierung der Immobilie, die eine Fortführung des Mietverhältnisses ausschließen. Wird keiner dieser Befristungsgründe genannt, wird aus dem Mietvertrag automatisch ein unbefristeter.
Das vermeintliche Schlupfloch der Ferien- oder Monteursvermietung fällt nicht direkt unter diese Vorgaben, da es sich um eine „Beherbergung“ und nicht um die “Begründung eines Lebensmittelpunktes” handelt. Aber: In vielen Städten, wie auch München, ist diese tage- oder wochenweise Vermietung ebenfalls verboten („Zweckentfremdung“).
Learning Nr. 1: Eine Befristung ist in den meisten Fällen unzulässig.
Bleibt alternativ die unbefristete möblierte Vermietung. Diese ist zwar erlaubt, aber nicht zu empfehlen: Mieter, die langfristig (d.h. für mehrere Jahre) ein neues Zuhause suchen, möchten sich nach ihrem persönlichen Geschmack einrichten und eigene Möbel und Dekoration mitbringen. Die Nachfrage ist mit wenigen Ausnahmen zu vernachlässigen.
Learning Nr. 2: Eine Möblierung schränkt die Nachfrage deutlich ein.
Hinzu kommt ein steuerliches Risiko: Betreibt man die möblierte Full-Service-Vermietung regelmäßig und eventuell in mehreren Wohnungen, kann das Finanzamt einen Beherbergungsbetrieb unterstellen. Dann fällt auf die Mieteinnahmen Gewerbesteuer an!
Learning Nr. 3: Konsultieren Sie Ihren Steuerberater frühzeitig, wenn Sie dieses Vermietungsmodell in Betracht ziehen.
Als Grund für die Möblierung geben viele Vermieter an, dass sie damit höhere Mieten verlangen können, weil die Mietpreisbremse nicht greifen würde. Das ist falsch! Man kann zwar einen Möblierungszuschlag verlangen, aber dieser ist durch die Rechtsprechung klar definiert. Neben dem sehr komplizierten “Hamburger Modell” findet meistens das “Berliner Modell” Anwendung: Der Neupreis der mitvermieteten Möbel wird über 10 Jahre linear abgeschrieben. Vom Zeitwert zu Mietbeginn können 2% auf die Monatsmiete als Möblierungszuschlag hinzugerechnet werden. Beispiel: Befindet sich in der Immobilie Mobiliar mit Anschaffungskosten von 10.000 € und sind diese drei Jahre alt, können 140 € (= 2% von 7.000 €) pro Monat verlangt werden. Also beileibe nicht so viel, wie viele Vermieter glauben.
Learning Nr. 4: Eine Möblierung befreit nicht von den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse und erlaubt nur einen klar definierten (überschaubaren) Zuschlag.
Wie oben erwähnt, besteht die Zielgruppe für „Wohnen auf Zeit“ überwiegend aus Mietern, die aus dem Ausland oder anderen Städten zum Arbeiten oder Studieren nach München kommen. Bekanntlich finden solche Aufenthalte derzeit pandemiebedingt aber kaum statt, weshalb die Nachfrage eingeschränkt und das Angebot leerstehender Wohnungen groß ist.
Eine Marktanalyse zeigt, dass allein auf dem Portal Immobilienscout24 aktuell (Juni 2021) knapp 200 Apartments (20 bis 35 m²) zur Miete angeboten werden, davon rund die Hälfte möbliert! Viele Apartments stehen seit Monaten leer! Viele Eigentümer, die den Leerstand nicht länger akzeptieren wollen oder nicht auf eine Besserung der Nachfrage hoffen, bieten ihre Apartments inzwischen zum Kauf an.
Experten gehen auch nicht davon aus, dass die Nachfrage, wie wir sie aus den Jahren vor 2020 kennen, wieder so zurückkommt. Es werden sicher wieder mehr Projektmitarbeiter und Studenten nach München kommen, „wenn Corona vorbei ist“. Aber viele Firmen und Universitäten werden das Arbeiten und Studieren von außerhalb beibehalten und fördern.
Zusammenfassend kann man also sagen, dass die befristete und möblierte Vermietung rechtlich wie steuerlich komplex ist – oft sogar unzulässig. Auch der Markt „bestraft“ eine Möblierung meist mit verhaltener Nachfrage.
Eine Immobilie als Kapitalanlage sollte ohnehin langfristig ausgerichtet sein. Deshalb empfehlen wir das klassische Wohnen (unbefristet und unmöbliert) als nachhaltiges und stressfreies Investment mit geringer Fluktuation und geringer Abnutzung der Wohnung.
Sollten Sie hierzu noch Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Dabei bezieht sich unsere Expertise jedoch eher auf die Perspektive des Marktes. Für rechtliche und steuerliche Fragestellungen müssen wir Sie an Rechtsanwälte und Steuerberater aus unserem Netzwerk verweisen.
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