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Die Lehren des Berliner Mietendeckels

Die Lehren des Berliner Mietendeckels

Bekanntlich wurde der Berliner Mietendeckel vor ein paar Monaten gekippt – aber nicht, weil er inhaltlich verfassungswidrig sei, sondern nur, weil Berlin nicht befugt war, hier einen Sonderweg zu gehen. Deshalb findet man ihn als bundesweites Instrument auch wieder in vielen Wahlprogrammen zur Bundestagswahl.

Inzwischen gibt es zahlreiche Studien, die die Wirkung und Folgen des einjährigen „Experiments“ aufzeigen. Ja, die Mieten sind in Berlin um 8 % gesunken. Vor allem aber in den guten und sehr guten Lagen, in denen überwiegend Gutverdiener leben, die sich auch höhere Mieten leisten können. Der Effekt ist also nur sehr eingeschränkt bei denjenigen angekommen, die davon eigentlich profitieren sollten.

Eine Auswertung von Online-Inseraten hat ergeben, dass das Angebot an Mietwohnungen in dieser Zeit um 60 % zurückgegangen ist. Viele Eigentümer hatten keine Lust mehr, die Wohnungen zu vermieten, sondern ließen sie entweder leer stehen oder haben sie verkauft. Bei gleicher Nachfrage von Wohnungssuchenden hat sich Zahl der Bewerber pro angebotene Wohnung fast verdoppelt! Die Situation, eine neue Wohnung zu finden, wurde durch das Instrument deutlich erschwert.

Entgegen der verbreiteten Meinung machen sich Vermieter nicht „die Taschen voll“, sondern müssen aus Mieteinnahmen meist Darlehen bedienen oder investieren die Einnahmen in die Instandhaltung und Modernisierung der Wohnungen. Sinken die Mieten, ist dafür oft kein Geld mehr übrig. In Berlin wurden Sanierungsmaßnahmen flächendeckend zurückgestellt.

Es gibt auch zahlreiche Beispiele aus anderen Ländern, in denen Mietendeckel ihr Ziel verfehlt haben.

In den Wahlprogrammen wird aber nicht nur vom Mietendeckel gesprochen (SPD, Grüne, Linke), sondern auch von der verschärften und entfristeten Mietpreisbremse, einem „Mietenmoratorium“ (SPD) und einer Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die Mietspiegel (SPD 8 Jahre, Grüne 20 Jahre, Linke unbegrenzt). Egal wie das Instrument sprachlich verpackt wird oder wie die zulässigen Mieten zu berechnen sind – letztendlich geht es immer um dasselbe Ziel: Die Mietpreise sollen sich nicht mehr nach Angebot und Nachfrage bilden, sondern gesetzlich begrenzt oder gar gesenkt werden.

Was man auf den ersten Blick nicht erkennt: Werden in den Mietspiegel nicht nur wie aktuell die Bestandsmieten der letzten 6 Jahre, sondern die der letzten 20 Jahre (Grüne) eingerechnet, sinkt die berechnete „Ortsübliche Vergleichsmiete“ weiter unter das Marktniveau. Im Rahmen der Mietpreisbremse müssen dann Neuvermietungsmieten an einem Mittelwert der letzten 20 Jahre ausgerichtet werden. Entfallen dann die derzeit noch gültigen Ausnahmen des Bestandsschutzes, dass also die bisher vereinbarte Miete auch bei einem Mieterwechsel in gleicher Höhe verlangt werden darf, ist dies faktisch auch eine Art Mietendeckel.

Wozu das führt, hat Berlin gezeigt. Es profitiert am Ende kaum jemand. Vor allem nicht diejenigen, denen die Parteien damit Hoffnung machen wollen. Und es löst auch nicht das grundsätzliche Problem, dass es in den Metropolregionen zu wenige Wohnungen gibt. Auch wenn es keine Sofortmaßnahme ist, löst man die hohen Mietpreise mittel- und langfristig nur mit mehr Wohnungsangebot. Mehr, schneller und günstiger Bauen muss die Aufgabe sein. Das erreicht man nur durch Ausweitung des Baurechts (Nachverdichtung, Aufstockung etc.), weniger Bürokratie und beschleunigte Baugenehmigungen und weniger Auflagen, die die Baukosten in die Höhe treiben.

Lassen wir uns überraschen, wie die Regierungsparteien diese Aufgabe nach der Wahl angehen und umsetzen.

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