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Einfluss von Inflation und Zinsen auf die Immobilienpreise

Einfluss von Inflation und Zinsen auf die Immobilienpreise

Aufgrund der galoppierenden Inflation von bis zu 7 % in den USA hat die FED drei bis vier Zinsschritte für 2022 angekündigt. Damit könnten die Zinsen in Übersee um bis zu einen Prozentpunkt steigen. Die EZB hält sich noch bedeckt, würde aber vermutlich leicht zeitversetzt nachziehen, da man inzwischen doch nicht mehr von einem „temporären Effekt“ ausgeht.

Da stellt sich also die Frage, wie sich die Inflation und höhere Zinsen auf die Werte von Münchner Immobilien auswirken könnten. Schließlich sind die Preissteigerungen der letzten zwölf Jahre primär auf die günstigeren Finanzierungskonditionen und fehlenden Anlagealternativen zurückzuführen. Zinserhöhungen könnten zu einer Trendumkehr führen – aber um wie viel?

Schauen wir uns mal am Beispiel einer 50 m²-Wohnung in guter Münchner Lage (rein mathematisch) den Effekt von 5 % Inflation und 1 % höheren Zinsen auf die Ertragswerte von Immobilien-Kapitalanlagen an. Auf der Einnahmenseite erhöht sich die Miete von anfangs 1.000 € kalt pro Monat entlang der Inflation um 5 % – einen Indexmietvertrag vorausgesetzt. Der Reinertrag nach Abzug von 8 % Bewirtschaftungskosten wächst somit von 11.040 auf 11.592 €. Steigen die Zinsen auf dem Kapitalmarkt, erwarten Investoren auch entsprechend höhere Renditen aus der Vermietung. Dadurch fällt der Ertragswert der Wohnung um ca. 12 % von 330.000 auf 291.000 €.

  Jahr 1 Jahr 2
Kaltmiete mtl. (indexiert) 1.000 € 1.050 €
= Rohertrag p.a. 12.000 € 12.600 €
./. BK 8% 960 € 1.008 €
= Reinertrag p.a. 11.040 € 11.592 €
Liegenschaftszins 1,5% 2,5%
Vervielfältiger (40 J. RND) 29,92 25,10
= Ertragswert 330.317 € 290.959 €
    -12%

(Hinweis für die Profis: Auf die Aufsplittung des Reinertrags in Boden- und Gebäudereinertrag wurde der Einfachheit halber verzichtet. Der ermittelte Preisabschlag kommt im vollständigen Ertragswertverfahren aber auf ungefähr dasselbe Ergebnis.)

 

Vor allem für Eigennutzer ist die Erschwinglichkeit des Erwerbs maßgeblich. Zu beantworten ist also die Frage, wie viel Kreditsumme bekomme ich von der Bank, wenn ich 30 % meines Nettoeinkommens für die Bankrate ausgeben kann. Auf der Einkommensseite steigt das verfügbare Netto mit der Inflation. Man kann somit einen um 5 % höheren Eurobetrag pro Jahr an die Bank zahlen. Aufgrund der höheren Zinsen steigt die Annuität nun um einen Prozentpunkt, weshalb die errechnete Kreditsumme um ca. 16 % fällt. Man kann sich also weniger Geld von der Bank leihen, weil die Kosten des Darlehens gestiegen sind.

  Jahr 1 Jahr 2
Nettoeinkommen mtl. 3.000 € 3.150 €
Davon 30% für Annuität 900 € 945 €
= Annuität p.a. 10.800 € 11.340 €
Tilgung 3% 3%
+ Zins 1% 2%
= Annuität gesamt 4% 5%
= Finanzierungssumme 270.000 € 226.800 €
    -16%

Der Effekt der Zinserhöhung ist rechnerisch also auf die finanzielle Belastung der Kreditnehmer größer als auf den gutachterlichen Ertragswert: Sinkt der Ertragswert einer vermieteten Immobilie durch eine Zinserhöhung um einen Prozentpunkt um 12 %, wirkt sich der gestiegene Zins sogar um 16% negativ auf die Erschwinglichkeit aus. Der „positive“ Effekt der Inflation auf die Mieteinnahme bzw. das Einkommen können die teureren Zinsen nicht kompensieren.

Von der Inflation in Form von höheren Mieteinnahmen oder Einkommen profitieren Eigentümer (bezogen auf das Immobilieninvestment) nur dann, wenn die Immobilie bereits vorab in einem günstigeren Zinsumfeld zu einem niedrigeren Kaufpreis erworben wurde.

Es müssten also die Kaufpreise um 12-16 % fallen, damit wieder ein „Gleichgewicht“ hergestellt ist. Erst dann werden Immobilien wieder eine interessantere Assetklasse, da höhere Renditen erwirtschaftet werden als vor Inflation und Zinserhöhung. Man würde sich also wieder schrittweise in ein Umfeld der frühen 2010er Jahre zurückbewegen, als die Zinsen zwar bei 3-4 % lagen, Immobilien jedoch auch Vermietungsrenditen um 5% erwirtschaftet haben – bei deutlich niedrigeren Mieten und Kaufpreisen.

In besseren Lagen wie den großen deutschen Metropolen wird der Einfluss einer Zinserhöhung aufgrund der großen Nachfrage kapitalstarker Käufer sicher schwächer ausfallen als in C- und D-Lagen. Wir gehen davon aus, dass eine Zinserhöhung um einen Prozentpunkt die Kaufpreise für moderne Wohnungen in Münchner Top-Lagen allenfalls stabilisieren würde. Weniger gefragte Lagen am Stadtrand oder Immobilien mit Modernisierungsstau könnten jedoch auch Preisabschläge von bis zu 10 % erfahren. In strukturschwächeren Regionen ist auch ein Preisverfall um bis zu 20 oder 30 % nicht auszuschließen.

Dazu wird es aber vermutlich erst kommen, wenn die EZB die Zinsen für Europa erhöht. Zeitnahe Zinsschritte der FED in Amerika könnten hingegen dafür sorgen, dass sich nochmal möglichst viele Interessenten in Deutschland ein günstiges Darlehen sichern wollen und dafür auch bereit sind, kurzfristig noch höhere Kaufpreise zu bezahlen, um nicht „leer auszugehen“.

Von den absoluten Tiefstzinsen in 2020 bis Anfang 2021 sind wir aktuell bereits wieder ein gutes Stück entfernt: Derzeit müssen Kreditnehmer schon mit ca. 0,4 % höheren Zinsen kalkulieren als vor einem Jahr, ohne dass es seitdem einen Einfluss auf die Immobilienpreise gab. Ein zusätzlicher Prozentpunkt Zinsaufschlag könnte aber tatsächlich eine Trendumkehr auf dem Immobilienmarkt einleiten.

Wenn Sie also Ihre Immobilie zu Höchstpreisen verkaufen möchten, sollten Sie sich kurzfristig darüber Gedanken machen. Gerne stehen wir Ihnen für eine unverbindliche Bewertung Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in und um München zur Verfügung: (089) 543 183 44 oder info@lehmannhueber.de

 

(Disclaimer: Uns ist bewusst, dass in diesen Berechnungen zahlreiche Annahmen stecken, die alle für sich mehr oder weniger zutreffen können. Für die Kalkulation verschiedener Szenarien muss man jedoch mit Annahmen rechnen. Die Kernaussage des Artikels ist aber plausibel und valide.)

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