Die neue Provisionsregelung beim Immobilienverkauf
Schon in mehreren Artikeln und Beiträgen haben wir unsere Sichtweise geschildert, dass die bisherige Freiheit der Provisionsgestaltung ein Treiber für schlechte Maklerleistungen ist. Es gibt nämlich quasi keine Regelung, von welcher Seite (Verkäufer/Käufer) wie viel Provision verlangt werden darf oder muss. Lediglich „ortsübliche“ Provisionshöhen sind zu finden, an die man sich aber nicht halten muss.
Dies führt dazu, dass die meisten Makler in München nur eine Provision vom Käufer verlangen – meist 3 %, oft aber auch 4 oder 5 % zzgl. MwSt.. Für den Verkäufer, der in der Regel Auftraggeber ist und dessen Interessen der Makler vertreten sollte, ist die Vermittlung oft kostenfrei: Makler verzichten auf ein Honorar vom Verkäufer, um überhaupt Aufträge zu bekommen. Dies führt zu Anreiz-Asymmetrien und zu den bekannt schlechten Maklerleistungen, die zum negativen Image unserer Branche führen. Sogar mündliche Aussage wie „Bieten Sie mein Haus gerne Ihren Kunden an“ war für viele Makler ein Freifahrtschein, ohne dass der Verkäufer wusste, damit einen frei interpretierbaren Maklerauftrag erteilt zu haben.
Ab 23.12.2020 wird alles anders. Hoffentlich. Dann treten nämlich die überarbeiteten §§ 652 ff. BGB in Kraft. Zuerst einmal ist dort geregelt, dass Maklerverträge zukünftig der Textform bedürfen. Es gibt also keine Überraschungen mehr für Eigentümer, dass sie Makler mit einem Nebensatz auf Käufersuche geschickt haben. Ab jetzt ist alles klar und nachweisbar geregelt.
Die neuen Bestimmungen gelten für alle Maklerverträge, die den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser) betreffen, also das klassische Wohnimmobiliengeschäft mit Privatpersonen („Verbraucher“) als Käufer – egal ob zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Davon umfasst sind auch Grundstücke mit Altbestand/Abrisshäusern und Erbbaurechte etc.
Bei diesen Maklerverträgen gilt gem. § 656c BGB: „Lässt sich der Makler von beiden Parteien (…) einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.“ Käufer und Verkäufer müssen also beide in gleicher Höhe eine Provision an den Makler bezahlen, so wie dies in Bayern schon bisher ortsüblich war, aber oft umgangen wurde. Abweichende Maklerverträge sind zukünftig unwirksam: Muss der Verkäufer keine Provision zahlen, dann entfällt auch der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer. Alternativ weiterhin zulässig ist die reine Verkäuferprovision, wie sie überwiegend beim Neubauvertrieb umgesetzt wird, aber auch im Bestandsimmobilienbereich zunehmend zu sehen ist.
Wie so oft gibt es aber auch Ausnahmen und Sonderfälle: Der Verkauf eines Grundstücks (mit oder ohne Altbestand) an Bauträger fällt nicht unter die neue Provisionsregelung, da gewerbliche Käufer keine „Verbraucher“ sind. Ebenso wenig ist das neue Gesetz beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses oder leeren Baugrundstücks anzuwenden, egal ob an einen gewerblichen oder privaten Käufer, da diese Objekte nicht in die Kategorien „Wohnung oder Einfamilienhaus“ fallen. Hier können Provisionsverteilung und –höhe weiter frei verhandelt werden.
Beim klassischen Wohnimmobiliengeschäft, das wir bei LEHMANN HUEBER überwiegend betreuen, sind wir und unsere Kunden in den allermeisten Fällen vom neuen Gesetz betroffen. Hier können wir zukünftig zwei klar voneinander getrennte Rollen als Makler einnehmen: Entweder als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, der von beiden Seiten in gleicher Höhe entlohnt wird, oder als einseitiger Interessensvertreter des Verkäufers. Für den Käufer ist der Erwerb dann provisionsfrei, die volle Provision ist vom Eigentümer zu tragen.
Wir freuen uns auf die neuen Regelungen, da die Funktion des Maklers nun eindeutig geklärt ist. Zudem wird der Anspruch der Verkäufer als Auftraggeber an die Maklerleistung steigen, da sie dafür bezahlen müssen. Damit lernen Makler hoffentlich endlich, dass sie „Dienstleister“ sind und eine Leistung versprechen und liefern müssen. Den „Schwarzen Schafen“ und „Trittbrettfahrern“ unserer Branche wird damit die Geschäftsgrundlage entzogen, womit schrittweise eine Professionalisierung zu erwarten ist.
Gerne stehen wir Ihnen auch in Zukunft mit der gewohnten Leistung bei Verkauf und Vermietung zur Verfügung und stellen Ihnen unseren bewährten LEHMANN HUEBER VerkaufsProzess für Ihre Immobilie im Detail unverbindlich vor – entweder persönlich oder per Video-Konferenz. Rufen Sie uns an: (089) 543 183 44 oder schreiben Sie uns eine E-Mail: info@lehmannhueber.de
Bildnachweis/Quelle: ImmoPicture – stock.adobe.com
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